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10亿“地王”的开发商成本不到1亿 揭秘这些钱的来龙去脉

如今做什么赚钱?

炒房!牛逼的炒房者,当然要数开发商,动辄几十个亿的“地王”,开发商自己付出的成本仅仅几个亿!

据嘉丰瑞德了解,统计局统计今年2月份前,房价涨幅领涨城市均为深圳、上海、北京等一线城市,但过后二线城市奋起直追,3月份开始,以厦门、合肥、南京为代表的二线城市,房价涨幅连续多月远超其他城市,甚至连续3个月的环比涨幅均在5%以上,引发房地产二次高潮。


由于担心高房价、高地价所产生的系统性风险,政府再次采取了“调控”措施。据了解,各地套在开发商资金链上的贷款紧箍咒,有越来越收紧的趋势。

新华社8月9日报道,包括兴业银行(601166,股吧)、工商银行(601398,股吧)等部分银行,已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。不过这是否奏效呢?

什么是房地产开发贷款?

房地产开发贷款,是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款,贷款期限一般不超过3年(含3年)。

目前,住宅项目的开发周期一般为2年,贷款还款周期如果低于建设周期,意味着房子还没销售,就要面临归还贷款的压力。

房地产开发商的钱从哪来?

当然最终是从销售回款中来。各地不同的政策情况,有的预售是建筑出地面就可以预售,比如杭州市;有的是结构封顶之后才能预售,比如上海市。

进入预售期后,开发商就会有销售回款来偿还开发贷款。不过其归还贷款的方式一般是归还一批,出售一批,实际并不需要马上全部归还。

而如果到期还没有还完,银行会允许续期。其原因,嘉丰瑞德理财师表示,因为在银行看来,中国的房地产业无论如何都是能挣钱的,开发贷款最终归还并不成问题。

房地产的初始资金还能从哪里来?

据新华社的调查,让人忧虑的一点是,开发商已经把资金杠杆用得很高,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金则可以以夹层融资的方式获取,甚至连买地保证金都可以通过融资来支付。

有报道揭秘买地保证金的来源途径,称不少网贷机构竞相上门来给开发商提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与他们分成。目前市场上已经出现多个网贷机构,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

如此看来,那些令人咂舌,动辄几十亿的“地王”,其实开发商准备的土地款现金也只需要几亿而已,甚至很可能这几亿的买地保证金,也是通过融资获得,整个地产开发项目的杠杆率,超过10倍。

难怪这会让上头感到紧张,担心系统性的金融风险。

不过在开发商看来,他们却普遍较为乐观。购房者热情高涨,销售好,销售回款足以支撑融资成本,因此资金压力并未体现。

银行缩短贷款,对开发商资金链影响有限

近日,澎湃新闻则爆出消息称,部分银行已要求对加强前端融资管理,对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%,原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时,文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

而证监会也对房地产上市公司的再融资给予政策“指导”,不鼓励企业再融资募集资金用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向。即便是目前已收紧对开发企业而言是成本最低的开发贷款的审批,那么开发企业也会寻求网贷等平台来融资,只是资金成本有所上涨。

理财师表示,收紧银行放贷、缩短贷款周期的做法,在民众一味的购房冲动下,销售有资金回笼,开发企业在短期内并没有多大的风险。但这10倍的高杠杆,真的很难说究竟会在什么时候扛不住,也不妨选择一些间接投资房产的项目进行投资。

这也跟民众的理念有一定的关系的。总之预计未来,租房居住的时代热潮,就快要到来了,建议提前做好资产配置,护好自己的钱袋子。

(责任编辑:张洋 HN080)
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